No es un caso raro. De acuerdo con un reporte de Expansión publicado en agosto de 2026, una de cada seis viviendas propias en la CDMX no cuenta con escrituras. La buena noticia es que estas casas se pueden “revivir” con los trámites correctos. Aquí te explicamos cómo.

¿Qué es una casa “zombi”?

No es un término legal. Lo usamos para describir inmuebles que existen físicamente, pero cuya situación jurídica quedó a medias. Los casos más frecuentes son:

• Propiedad intestada: la persona propietaria falleció sin dejar testamento y nadie ha iniciado la sucesión.
• Sucesión abandonada: se comenzó el trámite, pero nunca se concluyó ni se inscribió la escritura de adjudicación.
• Compraventa “de palabra” o con contrato privado: se pagó la casa, pero nunca se formalizó ante notario ni se inscribió en el Registro Público.
• Herencia entre varios herederos sin acuerdo: cada quien tiene una parte, pero nadie logra ponerse de acuerdo para escriturar.
• Escritura a nombre de un familiar fallecido: la familia vive en la casa, pero el titular registrado ya no está.

¿Por qué importa regularizarla?

Vivir en una casa zombi puede funcionar durante años, hasta que se necesita hacer algo con ella. Mientras no esté regularizada:

• No se puede vender con seguridad jurídica: un comprador informado (o su notario) pedirá la cadena de titularidad completa.
• No se puede hipotecar ni usar como garantía para obtener un crédito.
• Los trámites se complican con el paso del tiempo: se pierden documentos, cambian los herederos y las deudas crecen.
• Es más vulnerable ante intentos de despojo. Notarios de la CDMX recuerdan que una escritura inscrita en el Registro Público funciona como un escudo protector.

¿Quién hereda cuando no hay testamento?

Si la persona falleció sin testamento, la ley es la que define a los herederos. En la Ciudad de México, el Código Civil establece este orden:

• Primero, los descendientes (hijos) y el cónyuge o concubino(a).
• Si no los hay, los ascendientes (padres, abuelos).
• Después, los parientes colaterales hasta el cuarto grado.
• En última instancia, la Beneficencia Pública.

Por eso es importante acreditar con actas del Registro Civil quién tiene derecho a heredar. Sin ese paso, nadie puede escriturar.

Los dos caminos para “revivir” la propiedad

Vía notarial: la más rápida cuando hay acuerdo

• Se puede tramitar ante notario, con o sin testamento, cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay controversia.
• En una sucesión intestada, además se requiere que el último domicilio de la persona fallecida o algún bien de la herencia esté en la CDMX.
• El notario formaliza el reconocimiento de herederos, la aceptación del cargo de albacea y, al final, la adjudicación del inmueble.

Vía judicial: cuando hay conflicto o condiciones especiales

• Es el camino cuando hay desacuerdos entre herederos, menores de edad, herederos ausentes o dudas sobre quién tiene derecho a heredar.
• El juez reconoce a los herederos, designa al albacea y dicta la adjudicación, que después se inscribe en el Registro Público.
• Suele tomar más tiempo, por lo que conviene intentar primero un acuerdo familiar.

Paso a paso para regularizar una casa zombi

• Reúne los documentos básicos. Acta de defunción, actas de parentesco, escritura o comprobante de propiedad e identificaciones de los herederos.
• Confirma si hay testamento. Antes de iniciar un intestado hay que solicitar los informes de existencia de testamento; si aparece uno, el trámite cambia.
• Define herederos y albacea. El albacea será quien administre y represente la herencia durante el trámite.
• Revisa adeudos. Predial, agua y cuotas de mantenimiento, si es condominio.
• Elige la vía. Notarial si hay acuerdo; judicial si hay controversia o condiciones especiales.
• Escritura e inscripción. El trámite termina cuando la escritura de adjudicación queda inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta “revivirla”?

Depende del valor del inmueble, de los honorarios notariales, de los impuestos y derechos aplicables y de si hay juicio. Especialistas citados en medios estiman que el conjunto de pagos puede rondar entre 6 % y 8 % del valor de la propiedad, pero es una referencia general: pide un presupuesto a tu notario y confirma los costos vigentes en fuentes oficiales.

Tip: si hay varios herederos, planeen el gasto desde el inicio. Muchas casas siguen en estado zombi simplemente porque nadie quiere o puede adelantar los costos.

Cómo evitar que nazcan más casas zombi

• Haz testamento. Es la forma más sencilla de evitar un intestado; en septiembre, el Mes del Testamento, suele haber descuentos.
• Escritura desde el primer día. Si compras, formaliza ante notario e inscribe en el Registro Público.
• Mantén los papeles al día. Predial, agua y copia de la escritura en un lugar seguro y conocido por la familia.
• Pide orientación. El Colegio de Notarios de la CDMX ofrece asesoría gratuita a quienes quieren regularizar su propiedad.

Regularizar una propiedad no es un trámite que se hace de un día para otro, pero cada paso le devuelve certeza a tu patrimonio y tranquilidad a tu familia.

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Importante: Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Trámites, costos y requisitos pueden cambiar; confirma siempre en los portales oficiales.

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La buena noticia es que estos “fantasmas” casi siempre dejan huella en papeles, y con la revisión correcta se detectan antes de pagar un solo peso. Aquí te explicamos cómo hacerlo en la Ciudad de México, sin conjuros y sin ectoplasma.

¿Qué es una propiedad “fantasma”?

No es un término legal. Lo usamos para hablar de inmuebles cuya situación jurídica no es lo que parece en la visita: la casa luce impecable, pero en los papeles hay algo pendiente. Los fantasmas más comunes son:

• Escritura sin inscribir: la operación se firmó ante notario, pero nunca quedó registrada en el Registro Público de la Propiedad.
• Titular distinto al vendedor: quien ofrece el inmueble no es quien aparece como propietario, por ejemplo por una sucesión que nunca se regularizó.
• Hipoteca vigente: el inmueble sigue garantizando un crédito que no se ha liquidado o cancelado.
• Embargos, demandas o anotaciones preventivas: cargas inscritas que limitan lo que el propietario puede hacer con el inmueble.
• Limitaciones de dominio: servidumbres, usufructos u otros derechos a favor de terceros.
• Adeudos de predial o agua: no aparecen en el Registro Público; se verifican por separado ante la autoridad fiscal de la CDMX y SACMEX.
• Copropietarios o cónyuge que no firman: cuando la propiedad tiene más de un titular, todos deben participar en la operación.

Ojo: no todo lo anterior impide la venta. Una hipoteca, por ejemplo, puede cancelarse al escriturar. Lo importante es saberlo con tiempo para decidir con información y no con sorpresas.

Tus “conjuros” de protección: el Registro Público de la Propiedad

En la Ciudad de México, la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio resguarda el historial jurídico de los inmuebles. Es la fuente oficial para saber quién es el titular y qué cargas pesan sobre la propiedad. Dos herramientas te importan:

El folio real: el “acta de nacimiento” del inmueble

• Es la matrícula del inmueble dentro del Registro: concentra sus datos de identificación y los actos jurídicos inscritos.
• Normalmente aparece en tu escritura, en las últimas hojas, junto a los sellos de inscripción.
• Si la escritura es muy antigua y no encuentras el folio, el notario puede ayudarte a ubicar los antecedentes registrales.

El certificado de existencia o inexistencia de gravámenes: tu “detector de fantasmas”

• Es el documento oficial que acredita la situación registral del inmueble en cuanto a gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas.
• Se solicita al Registro Público con los datos de ubicación del inmueble y su antecedente registral, y se paga con línea de captura.
• Existe modalidad ordinaria y urgente. Las cuotas se actualizan cada año, así que confirma el monto vigente en el portal oficial de trámites de la CDMX antes de pagar.
• Pídelo reciente. Lo habitual es que lo gestione el notario, pero tú también puedes solicitarlo para revisar antes de apartar.

Checklist: los documentos de un inmueble “vivo” y en regla

Antes de apartar o firmar un contrato, pide al vendedor:

• Escritura inscrita en el Registro Público, con datos de folio real.
• Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes reciente.
• Identificación oficial del vendedor y, cuando aplique, documentos de estado civil o consentimiento del cónyuge.
• Boleta predial actualizada y al corriente.
• Constancia de no adeudo de agua (SACMEX).
• Si es condominio: constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento.
• Si viene de herencia: sucesión concluida y adjudicación inscrita.
• Si hay crédito vigente: carta de saldo y plan para cancelar la hipoteca al escriturar.

Banderas naranjas: cuándo pedir una pausa

Ninguna de estas señales significa por sí sola que haya un problema, pero sí son motivo para revisar con calma antes de avanzar:

• Precio muy por debajo del mercado sin una explicación clara.
• Prisa por apartar o por entregar dinero en efectivo.
• El vendedor no puede acreditar que es el titular o prefiere evitar al notario.
• Documentos incompletos, ilegibles o “en trámite” sin fecha.
• Datos del anuncio (dirección, superficie) que no coinciden con la escritura.

Cómo espantar a los fantasmas: 5 pasos

• Pide la escritura y ubica el folio real. Es el punto de partida de cualquier revisión.
• Solicita el certificado de gravámenes. Directamente o por medio de tu notario.
• Verifica adeudos. Predial ante la autoridad fiscal de la CDMX y agua ante SACMEX.
• Elige un notario de confianza. Revisará los antecedentes del inmueble y, antes de la firma, puede dar aviso preventivo al Registro Público para dejar constancia de que se realizará una operación sobre esa propiedad.
• Considera la Alerta Inmobiliaria. Es un servicio del Registro Público de la CDMX, con cuota, que notifica al propietario sobre movimientos en el folio real de su inmueble.

¿Y si el fantasma está en mi propiedad?

Tampoco hay que entrar en pánico: casi todo tiene solución si se atiende con tiempo. Si vas a vender y detectas una pendiente, lo más recomendable es regularizar antes de publicar:

• Inscribir la escritura que no se registró.
• Cancelar hipotecas ya liquidadas.
• Concluir la sucesión y adjudicar el inmueble a su nombre.
• Ponerte al corriente en predial, agua y cuotas.

Una propiedad con papeles en orden genera más confianza en los compradores y facilita que la operación llegue a la firma sin sobresaltos.

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En Alegra Excellence Property te acompañamos a comprar o vender con la situación jurídica del inmueble clara desde el primer día, en las zonas poniente, centro y sur de la Ciudad de México.

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Muchas operaciones se apresuran directo a un “apartado” informal, sin firmar este documento, confiando en la buena fe de la otra parte. Cuando algo sale mal —el comprador se arrepiente, el vendedor recibe una mejor oferta— la falta de un contrato claro puede convertir un malentendido en una pérdida de dinero real.

¿Qué es exactamente una promesa de compraventa?

Es un contrato mediante el cual comprador y vendedor se comprometen formalmente a celebrar, en el futuro, un contrato definitivo de compraventa, bajo condiciones ya pactadas: precio, forma de pago, plazos y fecha estimada de escrituración.

No transfiere la propiedad —eso solo ocurre con la escritura ante notario— pero sí genera obligaciones legales exigibles para ambas partes. Es, en esencia, el puente formal entre el acuerdo verbal y el cierre notarial.

¿Qué debe incluir para ser válido y realmente proteger a las partes?

Un contrato de promesa bien elaborado no es un formato genérico. Debe contemplar, como mínimo:

• Datos completos de ambas partes y del inmueble (incluyendo folio real, si ya se cuenta con él).
• Precio total de la operación y forma de pago pactada.
• Monto del anticipo o apartado, y condiciones bajo las cuales es reembolsable o no.
• Plazo específico para firmar el contrato definitivo ante notario.
• Condición suspensiva, si aplica (por ejemplo, que el comprador obtenga aprobación de crédito hipotecario).
• Pena convencional en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.
• Estado legal del inmueble al momento de firmar (libre de gravamen, adeudos al corriente, etc.).

¿Qué es la pena convencional y por qué es la cláusula más importante?

La pena convencional es el monto —generalmente un porcentaje del precio o del anticipo— que debe pagar la parte que incumple el contrato sin causa justificada.

Sin esta cláusula, si el vendedor decide no vender pese a haber firmado, o el comprador se arrepiente sin motivo, la otra parte queda con pocas herramientas reales para exigir una compensación rápida. Con ella, ambas partes saben desde el inicio cuál es el costo de retractarse.

¿Qué es una condición suspensiva y cuándo conviene incluirla?

Es una cláusula que sujeta la validez definitiva del contrato al cumplimiento de un hecho futuro: por ejemplo, que el banco apruebe el crédito hipotecario del comprador, o que el vendedor obtenga el certificado de libertad de gravamen.

Es especialmente útil cuando la operación depende de un crédito, porque protege al comprador de perder su anticipo si el financiamiento no se aprueba por causas ajenas a él.

¿Qué pasa si una de las partes se arrepiente?

Las consecuencias dependen de lo que el contrato haya establecido, pero en términos generales:

• Si el comprador se retracta sin causa justificada, suele perder el anticipo entregado, conforme a la pena convencional pactada.
• Si el vendedor se retracta —por ejemplo, para vender a alguien más—, normalmente debe devolver el anticipo y, además, pagar la pena convencional correspondiente.
• Si existía una condición suspensiva y esta no se cumplió (por causas no imputables a las partes), lo habitual es que el anticipo se devuelva sin penalización.
• Sin un contrato firmado, cualquiera de estos escenarios se vuelve mucho más difícil de resolver, y suele terminar en negociaciones desgastantes o incluso en disputas legales.

Errores comunes al manejar este contrato

• Aceptar un “apartado” verbal o un recibo simple, sin contrato formal de por medio.
• Usar un formato genérico descargado de internet, sin adaptarlo a las condiciones reales de la operación.
• No incluir plazo definido para la firma ante notario, dejando la fecha “abierta”.
• Omitir la pena convencional, dejando sin consecuencia clara un posible incumplimiento.
• Firmar sin haber revisado antes la situación legal del inmueble (gravámenes, adeudos, poder notarial, si aplica).

Conclusión

La promesa de compraventa no es un trámite decorativo antes de la escritura: es el documento que define qué pasa si algo no sale como se esperaba entre el acuerdo inicial y el cierre notarial.

Firmarla con cláusulas claras —plazos, pena convencional, condición suspensiva cuando aplique— protege tanto al comprador como al vendedor, y reduce de forma importante el riesgo de conflictos.

En Alegra Excellence Property elaboramos y revisamos cada contrato de promesa de compraventa antes de firmarlo, para que nuestros clientes avancen hacia el cierre con condiciones claras y protección legal desde el primer acuerdo.

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¿Qué pasa con la deuda hipotecaria cuando fallece el titular?

El Código Civil Federal establece, en su artículo 1281, que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de la persona fallecida que no se extinguen con su muerte. El artículo 1284 precisa que los herederos responden de las cargas de la herencia únicamente hasta donde alcance el patrimonio heredado; es decir, no están obligados a cubrir la deuda con recursos propios, salvo que hayan firmado como deudores solidarios, coacreditados o avales en el contrato.

El artículo 1678 agrega que los acreedores tienen preferencia para cobrarse con cargo a la masa hereditaria antes de que los bienes se repartan entre los herederos. En la práctica, esto significa que un crédito hipotecario vigente sí forma parte de la herencia, pero la mayoría de estos créditos en México incluyen un seguro de vida diseñado precisamente para liquidarlo en caso de fallecimiento, evitando que la carga recaiga sobre la familia.

El seguro de vida hipotecario: la pieza clave

Tanto los créditos bancarios como los de Infonavit o Fovissste incorporan un seguro de vida vinculado directamente al financiamiento, cuyo pago mensual ya está integrado en la mensualidad del crédito. Si el titular fallece y la póliza está vigente, la aseguradora o el instituto cubren el saldo pendiente y la propiedad queda libre de gravamen para sus beneficiarios.

Créditos con la banca

En instituciones como BBVA, el seguro hipotecario de vida cubre el saldo insoluto del crédito al fallecimiento del titular, sin incluir los intereses generados hasta ese momento. Para activarlo, los beneficiarios deben notificar a la institución financiera y a la aseguradora, presentar el acta de defunción y llenar los formatos de reclamación correspondientes; conviene hacerlo lo antes posible tras el fallecimiento, ya que las aseguradoras suelen fijar plazos para hacer válida la cobertura. Una vez pagado el saldo, se puede tramitar el certificado de libertad de gravamen.

Créditos Infonavit: Autoseguro por Defunción

El Infonavit cuenta con un mecanismo propio llamado Autoseguro por Defunción, respaldado por el artículo 51 de la Ley del Infonavit. Si el titular del crédito fallece, este seguro cubre el saldo pendiente y la deuda se cancela por completo; lo que se hereda es únicamente el inmueble, no la carga financiera.

Para activarlo, el instituto indica el siguiente procedimiento:

Llamar a Infonatel (800 008 3900) para generar un número de caso bajo el concepto de autoseguro por defunción.

Acudir a un Centro de Servicio Infonavit (CESI) o al área de cobranza de la delegación más cercana.

Presentar el acta de defunción e identificación oficial vigente del acreditado fallecido.

Presentar acta de nacimiento e identificación oficial vigente de quien realiza el trámite (no necesariamente debe ser el heredero).

Solicitar la liberación del adeudo e iniciar la cancelación de la hipoteca ante el Instituto.

El propio Infonavit precisa que este trámite es gratuito y se realiza directamente en sus canales oficiales; no es necesario pagar a gestores externos que ofrecen “agilizarlo” a cambio de dinero.

Créditos mancomunados o con coacreditados: qué cambia

Cuando el crédito se contrató de forma mancomunada —por ejemplo, entre cónyuges— y fallece uno de los titulares, el seguro de vida cubre la parte proporcional de la deuda que le correspondía a esa persona, siempre que la póliza incluya cobertura mancomunada o conyugal. Bajo un esquema de coacreditados sin esa cobertura específica, el seguro sólo liquida la proporción atribuida al titular fallecido, y el resto de la deuda continúa a cargo de quien sigue vivo. Por eso conviene revisar, desde la contratación del crédito, qué tipo de cobertura incluye la póliza.

Pasos para el heredero cuando hay un crédito hipotecario de por medio

Verificar si la persona fallecida dejó testamento y quiénes son los herederos o beneficiarios designados en el propio contrato de crédito.

Confirmar el estatus del crédito: el seguro solo aplica si el financiamiento estaba vigente y al corriente de pagos al momento del fallecimiento.

Notificar de inmediato a la institución financiera o al Infonavit, según corresponda, para no acumular intereses ni generar confusiones sobre el estatus de la propiedad.

Una vez liberada la deuda, tramitar el certificado de libertad de gravamen o la cancelación de la hipoteca ante el Registro Público de la Propiedad.

Formalizar la transmisión del inmueble a nombre del heredero o beneficiario a través del proceso sucesorio o notarial correspondiente.

¿Y si no había seguro de vida vigente al momento del fallecimiento?

Si el crédito no contaba con cobertura activa —por ejemplo, por atraso prolongado en los pagos o exclusiones de la póliza—, el adeudo se integra a la masa hereditaria y debe cubrirse con los bienes que forman la herencia, incluida la posibilidad de vender el propio inmueble si no hay otros recursos para saldarlo. Como se explicó antes, la responsabilidad de los herederos se limita al valor de lo heredado: no están obligados a poner dinero de su bolsillo, salvo que hayan firmado el crédito como coacreditados o avales.

Tener testamento y escrituras en orden, junto con la información del seguro asociado al crédito, es lo que permite a una familia actuar con rapidez y evitar tanto pagos innecesarios como la pérdida del patrimonio por desconocimiento del proceso.

¿Heredaste o vas a heredar una propiedad con crédito hipotecario?
En Alegra Excellence Property te orientamos sobre los pasos a seguir para regularizar y, en su momento, vender o escriturar una propiedad heredada en las zonas poniente, centro y sur de la CDMX. Contáctanos para resolver tus dudas.

Fuentes consultadas: Código Civil Federal (arts. 1281, 1284 y 1678), Ley del Infonavit (art. 51) y el Centro de Ayuda oficial de Infonavit, Proceso, Infobae, BBVA México y Creditaria. Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría de un notario público o abogado especializado en sucesiones.

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¿Qué es el mes del Testamento y por qué debería importarte si tienes una propiedad?

“Septiembre, Mes del Testamento” es una campaña nacional creada en 2003 por la Secretaría de Gobernación en coordinación con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano. En 2026 llega a su edición número 24, con la participación activa de los gobiernos de las 32 entidades federativas y los despachos notariales de todo el país.

El objetivo de la campaña no es solo ofrecer un descuento, sino fomentar la cultura de la previsión patrimonial. Para quien tiene un inmueble, un terreno o está por comprar una vivienda, esto se traduce en algo muy concreto: decidir en vida, y con certeza jurídica, qué pasará con esa propiedad y quién la recibirá.

Durante septiembre, la mayoría de las notarías del país también habilita atención los sábados, pensando en quienes trabajan de lunes a viernes y normalmente no tendrían tiempo de acudir a este trámite en horario laboral.

Costos preferenciales en septiembre 2026

Las tarifas de la campaña varían por entidad federativa, ya que cada Colegio de Notarios local las negocia con su gobierno estatal. De acuerdo con el listado oficial difundido para 2026, los precios preferenciales van desde 1,000 pesos en algunos estados hasta poco más de 4,000 pesos en otros. En la Ciudad de México, el costo preferencial de campaña reportado es de 3,800 pesos por el testamento público abierto.

Para dimensionar el ahorro, conviene considerar que, fuera de la campaña de septiembre, este mismo trámite puede costar considerablemente más, según la notaría y la entidad. Algunos despachos, además, ofrecen descuentos adicionales para personas adultas mayores, personas con discapacidad o quienes hacen testamento por primera vez, así que vale la pena preguntar directamente en la notaría elegida.

Un dato importante para quien piensa en comprar, vender o heredar una propiedad: no es necesario tener bienes registrados ni hijos para hacer testamento. Basta con presentar una identificación oficial vigente, y el documento puede modificarse tantas veces como se desee a lo largo de la vida; cada testamento nuevo revoca automáticamente al anterior.

¿Qué tipos de testamento existen y cuál conviene si tienes bienes inmuebles?

El Código Civil Federal y el Código Civil para la Ciudad de México reconocen varios tipos de testamento. Para quien busca dejar en claro el destino de una casa, un departamento o un terreno, estos son los dos más relevantes:

Testamento público abierto

Es el más utilizado en México y el que suelen recomendar los notarios cuando hay bienes inmuebles de por medio. Se otorga directamente ante notario público, quien redacta las disposiciones conforme a la voluntad de la persona que testa, las lee en voz alta, recaba su conformidad y firma, y conserva el original en su protocolo. Al quedar bajo fe pública notarial, es prácticamente imposible de impugnar.

Testamento público cerrado

En esta modalidad, la persona redacta sus disposiciones —o las manda redactar— y las entrega al notario dentro de un sobre cerrado y sellado. El notario no conoce el contenido del documento hasta el momento del fallecimiento, lo que puede resultar útil para quien busca mayor privacidad sobre la distribución de sus bienes.

En ambos casos, el testamento debe inscribirse en el Registro Nacional de Avisos de Testamentos (RENAT), lo que permite ubicarlo de forma oficial cuando llegue el momento de hacerlo valer.

Lo que está en juego si tu propiedad se queda sin testamento

Cuando una persona propietaria de un inmueble fallece sin testamento, sus bienes se reparten mediante un juicio intestamentario o sucesión legítima. Este proceso puede prolongarse considerablemente y generar gastos legales importantes para la familia, además de abrir la puerta a conflictos entre herederos sobre quién recibe cada parte de la propiedad.

Posponer la escrituración o la planeación patrimonial también genera complicaciones cuando el propietario de una vivienda fallece antes de formalizar una compraventa en curso o antes de dejar instrucciones claras sobre el inmueble. El testamento es, en ese sentido, una herramienta preventiva tanto para quien ya tiene propiedad como para quien está en proceso de adquirirla.

Pasos para hacer tu testamento durante septiembre

• Localiza una notaría participante en el directorio oficial del Notariado Mexicano (notariadomexicano.org.mx) o consulta al Colegio de Notarios de tu entidad.
• Agenda una cita cuanto antes; septiembre es el mes de mayor demanda del año para este trámite.
• Lleva tu identificación oficial vigente. No se requieren escrituras previas si aún no tienes propiedad registrada a tu nombre.
• Define con claridad quiénes serán tus herederos, en qué proporción, y si deseas nombrar un albacea de tu confianza.
• Firma ante notario y conserva la referencia de inscripción en el RENAT.

¿Ya tienes claro qué hacer con tu patrimonio?
En Alegra Excellence Property acompañamos a nuestros clientes no solo en la compra o venta de propiedades en las zonas poniente, centro y sur de la CDMX, sino también en la comprensión de la documentación legal que ayuda a protegerlas. Contáctanos y con gusto resolveremos tus dudas sobre tu próximo paso patrimonial.

Fuentes consultadas: campaña “Septiembre, Mes del Testamento” 2026 de la Secretaría de Gobernación y el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, así como cobertura periodística de El Imparcial y Merca20 sobre tarifas 2026 por entidad federativa. Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría de un notario público.

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Esta figura es completamente legal y frecuente —por ejemplo, en herencias en proceso, propietarios en el extranjero, personas de edad avanzada o empresas que operan a través de representantes—, pero también es una de las áreas donde más fraudes inmobiliarios se han documentado en México.

Comprar a través de un apoderado no representa un riesgo por sí mismo. El riesgo aparece cuando el comprador no verifica correctamente si ese poder es válido, está vigente y es suficiente para la operación. Este artículo explica, a detalle, qué es un poder notarial, qué tipos existen, qué debe revisarse antes de firmar y qué errores han costado propiedades enteras a compradores que confiaron sin verificar.

¿Qué es un poder notarial y por qué existe esta figura?

Un poder notarial es un instrumento legal, otorgado ante notario público, mediante el cual una persona (el poderdante) autoriza a otra (el apoderado o representante) a actuar en su nombre para realizar uno o varios actos jurídicos, incluyendo, en algunos casos, la venta de bienes inmuebles.

El poder no transfiere la propiedad del inmueble. El apoderado no es dueño de la casa; es una persona autorizada para representar al propietario en la operación. Esto es clave, porque la validez de la venta depende por completo de que ese poder exista, esté vigente y contemple expresamente la facultad de vender.

Tipos de poder notarial: no todos sirven para vender un inmueble

Uno de los errores más comunes es asumir que cualquier poder notarial permite vender una propiedad. En realidad, los poderes se clasifican según el alcance de las facultades que otorgan, y no todos incluyen actos de dominio.

Poder general para actos de administración

Permite al apoderado gestionar el patrimonio del poderdante: cobrar rentas, pagar servicios, contratar mantenimiento, entre otros actos de gestión ordinaria.

Este tipo de poder, por sí solo, no autoriza la venta del inmueble. Si un apoderado con solo facultades de administración intenta vender una propiedad, la operación puede ser impugnada posteriormente.

Poder general para actos de dominio

Es el que sí permite vender, hipotecar, donar o gravar un inmueble. Para que una venta a través de un apoderado sea válida, el poder debe incluir expresamente facultades de dominio, y estas deben cubrir el tipo de bien de que se trata, en este caso, bienes inmuebles.

Poder especial

Se otorga para un acto jurídico específico y determinado, por ejemplo: “vender el inmueble ubicado en [dirección exacta]”. Es más restrictivo, pero también más claro respecto a lo que el apoderado puede y no puede hacer.

La regla práctica es simple: si el poder no menciona explícitamente facultades de dominio o la venta de bienes inmuebles, no debe aceptarse como suficiente para cerrar la operación.

Verificaciones obligatorias antes de aceptar comprar a un apoderado

Antes de avanzar con cualquier operación en la que el vendedor no sea el propietario directo, deben verificarse los siguientes puntos, idealmente con ayuda de un notario o un asesor inmobiliario con experiencia:

• Vigencia del poder: algunos poderes tienen fecha de caducidad o están sujetos a condiciones específicas. Un poder vencido no tiene validez legal.
• Facultades expresas de dominio: el documento debe indicar claramente que el apoderado puede vender o gravar bienes inmuebles, no solo administrarlos.
• Coincidencia entre el inmueble y el poder: si el poder es especial, debe corresponder exactamente a la propiedad que se está vendiendo (dirección, folio real, descripción).
• Identidad del poderdante: confirmar que la persona que otorgó el poder es, efectivamente, la registrada como propietaria en el Registro Público de la Propiedad.
• Revocación: un poder puede haber sido revocado por el poderdante en cualquier momento posterior a su otorgamiento. Es indispensable solicitar una constancia de no revocación, o verificar directamente con el notario que protocolizó el poder.
• Estado del poderdante: si el poderdante falleció después de otorgar el poder, este pierde validez automáticamente, y el inmueble pasa a formar parte de una sucesión, con un procedimiento legal distinto.

¿Qué papel juega el notario en este proceso?

El notario público que formaliza la compraventa tiene la obligación de revisar el poder notarial presentado por el apoderado: su origen, vigencia, facultades y, en muchos casos, solicitar una búsqueda para confirmar que no ha sido revocado.

Sin embargo, esto no exime al comprador de hacer sus propias verificaciones previas. Contar con un asesor inmobiliario que revise la documentación desde las primeras etapas de la negociación —antes de firmar cualquier anticipo o apartado— reduce significativamente el riesgo de avanzar en una operación con vicios legales.

Casos de riesgo más frecuentes

• Poderes falsificados o alterados, presentados con copias de baja calidad para dificultar su verificación.
• Poderes otorgados por personas que después son declaradas legalmente incapaces, lo cual puede invalidar el acto.
• Poderes ya revocados que el apoderado sigue utilizando, a veces sin que el propietario original lo sepa.
• Poderes otorgados en el extranjero, sin la apostilla o legalización correspondiente para tener validez en México.
• Apoderados que exceden sus facultades al vender bajo condiciones —precio, forma de pago o plazos— distintas a las autorizadas por el poderdante.

Buenas prácticas para el comprador

• Solicitar copia certificada del poder notarial desde el inicio de la negociación, no hasta el día de la firma.
• Pedir al notario que verifique la vigencia y no revocación del poder antes de cualquier pago.
• Confirmar, mediante el Registro Público de la Propiedad, que el poderdante es el titular registrado del inmueble.
• Evitar realizar anticipos o apartados importantes hasta que la validez del poder esté confirmada por escrito.
• Trabajar con un asesor inmobiliario que dé seguimiento a la documentación legal desde la primera visita hasta el cierre.

Conclusión

Comprar un inmueble a través de un apoderado es una práctica legal y común, pero exige un nivel de revisión distinto al de una compraventa directa con el propietario. La diferencia entre una operación segura y un problema legal grave suele estar en los detalles: la vigencia del poder, el alcance de las facultades y la confirmación de que no ha sido revocado.

Ninguna de estas verificaciones debería dejarse para el último momento, ni asumirse como un trámite menor dentro del proceso de compra.

En Alegra Excellence Property acompañamos a nuestros clientes en la revisión completa de la documentación legal de cada operación, incluyendo poderes notariales, para que cada compra se cierre con total certeza jurídica.

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El cargo Poder notarial para vender un inmueble: qué debes verificar si el vendedor no es el dueño directo apareció primero en Alegra Inmobiliaria.

Esta fecha no marca solamente el paso del tiempo. Marca una trayectoria construida operación por operación, cliente por cliente, con la misma exigencia del primer día al día mil.

Una década definida por la confianza de nuestros clientes

Cada familia y cada inversionista que eligió a Alegra Excellence Property para acompañar una de las decisiones más importantes de su vida patrimonial nos otorgó algo que no se compra ni se improvisa: su confianza. Esa confianza, sostenida año tras año, es el activo más valioso que la firma ha construido en esta década.

A esa confianza corresponde nuestro compromiso permanente: operar con transparencia, verificar cada antecedente legal y anteponer siempre el interés del cliente a cualquier cierre de venta.

Relaciones que trascienden lo profesional

A lo largo de estos diez años, la firma ha coincidido con notarios, desarrolladoras y colegas del sector que comparten una misma visión de integridad en el mercado inmobiliario. De esas coincidencias profesionales nacieron alianzas sólidas y, en muchos casos, amistades genuinas que hoy forman parte del entorno de Alegra Excellence Property.

Ese ecosistema de colaboración ha sido determinante para sostener los estándares que distinguen a la firma en un mercado donde la reputación se construye con el tiempo y se pierde en un instante.

El equipo detrás de cada resultado

Ninguna trayectoria de diez años se sostiene sin un equipo comprometido. Detrás de cada asesoría, cada revisión documental y cada cierre exitoso, hay colaboradoras y colaboradores que representan a diario los valores de la firma, incluso en los detalles que el cliente nunca llega a ver.

Su profesionalismo y dedicación constante son, en gran medida, la razón por la que Alegra Excellence Property puede sostener hoy la reputación que ha construido en la Ciudad de México.

Diez años de aprendizaje

Una década en el sector inmobiliario capitalino ha reforzado una convicción central: la solidez de una operación se mide por el rigor con el que se verifica cada documento y se acompaña cada trámite, no por la velocidad con la que se cierra un trato.

Esa disciplina seguirá siendo el criterio que guíe a la firma en su siguiente etapa de crecimiento.

Lo que continúa

Alegra Excellence Property reafirma su compromiso con las familias e inversionistas de las zonas poniente, centro y sur de la Ciudad de México, y con los estándares de transparencia y rigor legal que han definido a la firma desde su fundación.

Esta década es, ante todo, un punto de partida renovado.

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El cargo Diez años construyendo confianza en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México apareció primero en Alegra Inmobiliaria.

Entender qué mide cada cifra y para qué sirve es clave para proteger tu patrimonio y tomar decisiones con mayor certeza jurídica y financiera.

1. ¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral es el valor que la autoridad local —en el caso de CDMX, la Tesorería a través del catastro— asigna a un inmueble para efectos fiscales. Se utiliza principalmente para calcular el pago del predial y otros trámites administrativos.

Este valor se basa en criterios como ubicación, superficie, antigüedad y características generales del predio, pero no necesariamente refleja lo que el mercado está dispuesto a pagar por esa propiedad hoy.

2. ¿En qué se diferencia del avalúo comercial?

El avalúo comercial es un dictamen técnico elaborado por un perito valuador autorizado que estima el valor real de intercambio del inmueble en condiciones normales de mercado.

Para determinarlo, se evalúan variables indispensables:

• Ubicación exacta, servicios y proyección de plusvalía.
• Calidad de acabados, remodelaciones y estado de conservación.
• Análisis de comparables recientes vendidos en la misma zona.
• Condiciones actuales del mercado inmobiliario.

Este documento es el requerido por las instituciones bancarias para autorizar créditos hipotecarios y define el rango competitivo para salir al mercado.

3. ¿De dónde surge el precio de venta?

El precio de venta es el monto acordado formalmente entre comprador y vendedor. Aunque toma como referencia técnica el avalúo comercial, influyen factores de negociación estratégica:

• Esquema y plazos de pago (contado, crédito bancario o cofinanciamiento).
• Urgencia de venta o de compra.
• Nivel de interés y competencia por la propiedad.
• Ajustes tras una negociación directa entre las partes.

Riesgos y errores de calcular precios sin respaldo profesional

Equivocar la interpretación de estos valores genera consecuencias directas:

• Fijar el precio de venta solo con base en el valor catastral suele subvaluar la propiedad.
• Un avalúo comercial desactualizado puede llevar a pedir un precio fuera de mercado.
• Para créditos hipotecarios, el banco se basará en su propio avalúo, no en el catastral ni en el precio pactado entre las partes.
• El ISR y otros cálculos fiscales pueden verse afectados si no se tiene claridad sobre qué valor aplica en cada trámite.

Conclusión

El avalúo catastral, el avalúo comercial y el precio de venta cumplen funciones distintas, y confundirlos puede llevar a fijar un precio equivocado o a enfrentar sorpresas en trámites fiscales y crediticios.

Antes de poner una propiedad en venta —o de hacer una oferta por una— vale la pena tener claridad sobre cada una de estas cifras.

En Alegra Excellence Property ayudamos a nuestros clientes a interpretar estos valores correctamente y a fijar un precio de venta realista, respaldado por información de mercado actualizada.

Tel. 55 3717 1490 | alegrainmobiliaria.com.mx

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El cargo ¿Qué es el avalúo catastral y por qué no es lo mismo que el precio de venta? apareció primero en Alegra Inmobiliaria.

Muchos compradores dan por hecho que pueden utilizar el inmueble como deseen y descubren después que la normativa urbana establece algo distinto. Conocer el uso de suelo antes de firmar no es un trámite secundario: es lo que determina si tu proyecto —vivienda, negocio, consultorio, remodelación o ampliación— es legalmente viable en ese predio.

¿Qué es exactamente el uso de suelo?

El uso de suelo es la clasificación normativa que la autoridad de desarrollo urbano asigna a un predio para regular las actividades permitidas en él.

• Habitacional: destinado exclusivamente a vivienda unifamiliar o plurifamiliar.
• Comercial o de servicios: autorizado para venta de productos, oficinas o atención al público.
• Mixto: combina vivienda con áreas comerciales o de servicios bajo ciertos lineamientos.
• Equipamiento o industrial: reservado para infraestructura, industria o servicios especializados.

Esta clasificación forma parte de los programas de desarrollo urbano y no depende de lo que afirme el vendedor ni de cómo se haya utilizado la propiedad de manera informal.

¿Por qué puede afectarte si no lo revisas?

Comprar sin verificar la zonificación puede derivar en obstáculos costosos para tu inversión:

• Imposibilidad legal para operar un negocio, despacho o consultorio en zonas 100% habitacionales.
• Restricciones para construir niveles adicionales, techar áreas libres o ampliar metros cuadrados.
• Negativa en la expedición de licencias de construcción, remodelación o funcionamiento.
• Riesgo de clausuras, suspensiones de obra y multas administrativas por operar fuera de norma.

¿Cómo se verifica el uso de suelo de un predio?

Para tener certeza documental antes de cerrar la compraventa, se recomienda:

• Solicitar el Certificado Único de Uso del Suelo ante la autoridad correspondiente.
• Consultar los sistemas oficiales de información geográfica y desarrollo urbano (como el SIG de SEDUVI / Metrópolis en CDMX) con la cuenta catastral del predio.
• Verificar si existe algún derecho adquirido o cambio de uso de suelo formalmente inscrito y vigente.

Este documento debe solicitarse y revisarse antes de firmar la promesa de compraventa o de entregar un anticipo.

Errores comunes al pasar por alto este paso

Evita estos supuestos frecuentes durante la búsqueda de una propiedad:

• Asumir que, si un predio vecino tiene comercio, el tuyo automáticamente cuenta con el mismo derecho.
• Creer que el uso actual del inmueble garantiza que cuenta con los permisos en regla.
• Diseñar proyectos arquitectónicos o remodelaciones sin verificar los coeficientes de ocupación y niveles autorizados.
• Pagar anticipos antes de comprobar la viabilidad normativa del inmueble.

Conclusión

El uso de suelo determina qué tan viable es el proyecto que tienes en mente para una propiedad. Revisarlo a tiempo evita sanciones, protege tu presupuesto y garantiza que tu inversión crezca sobre bases jurídicas sólidas.

No es un dato secundario: es una de las primeras verificaciones que deberían hacerse antes de tomar una decisión.

 En Alegra Excellence Property revisamos el uso de suelo y la normativa aplicable a cada propiedad antes de que nuestros clientes tomen una decisión, para que compres con la certeza de que tu proyecto es viable desde el primer día.

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El cargo ¿Qué es el uso de suelo y por qué debes revisarlo antes de comprar? apareció primero en Alegra Inmobiliaria.

¿La propiedad tiene adeudos pendientes?

El predial y el agua son algunos de los adeudos más comunes en los inmuebles. Si no se revisan a tiempo, pueden generar recargos, retrasos en la escrituración y complicaciones que afectan al nuevo propietario.

En Alegra Excellence Property creemos que comprar con seguridad empieza por revisar toda la información antes de hacer una oferta o firmar cualquier documento.

¿Los adeudos pasan al comprador?

Aunque la deuda corresponde al propietario que la generó, en la práctica algunos adeudos de servicios e impuestos pueden estar vinculados al inmueble. Por eso, si el vendedor no los liquida antes de la escrituración, el comprador podría enfrentar lo siguiente:

• Recargos y actualizaciones acumuladas.
• Restricciones para realizar trámites.
• Dificultades para obtener constancias de pago.
• Retrasos en el proceso de compraventa.

La responsabilidad exacta puede variar según el tipo de adeudo, la entidad federativa y las condiciones pactadas. Por eso, es importante revisar cada caso con el notario y con base en los documentos oficiales correspondientes.

¿Por qué debes revisarlos antes de firmar?

El notario suele solicitar comprobantes de pago y constancias actualizadas para formalizar la operación. Sin embargo, dejar esta revisión para el último momento puede limitar tu capacidad para negociar o corregir cualquier irregularidad.

Conocer el estado real de la propiedad antes de avanzar te permite:

• Solicitar al vendedor que liquide los adeudos.
• Negociar un descuento sobre el precio final.
• Establecer cláusulas de protección en la promesa de compraventa.
• Evitar gastos inesperados después de firmar.

Una compra segura no se basa únicamente en lo que declara el vendedor, sino en lo que pueden demostrar los documentos.

Documentos que debes solicitar

Antes de comprar, pide y revisa, según corresponda:

• Última boleta predial pagada y, de ser posible, el historial de pagos.
• Constancia de no adeudo de agua emitida por el organismo correspondiente.
• Certificado de libertad de gravamen.
• Comprobantes de mantenimiento, si se trata de un condominio.
• Documentación que acredite la propiedad y la identidad del vendedor.

Estos documentos ayudan a conocer la situación financiera y jurídica del inmueble antes de comprometer tu patrimonio.

Errores que pueden salir caros

Evita cometer estos errores durante el proceso:

• Confiar únicamente en la palabra del vendedor.
• Revisar solo los pagos del año en curso.
• Firmar una promesa de compraventa sin cláusulas de protección.
• Dejar la verificación para el día de la firma.
• Entregar dinero sin establecer por escrito cómo se resolverán los adeudos.

La prevención es mucho más sencilla que solucionar un problema después de escriturar.

La importancia de una asesoría profesional

Comprar una propiedad implica revisar aspectos legales, fiscales y administrativos. Una inmobiliaria profesional puede ayudarte a coordinar la revisión de:

• Adeudos de predial y agua.
• Gravámenes, hipotecas o embargos.
• Documentos de propiedad.
• Condiciones de la negociación.
• Requisitos para la escrituración.

Contar con acompañamiento desde el inicio permite negociar con información clara y reducir los riesgos de la operación.

Alegra: compra con seguridad

En Alegra Excellence Property te acompañamos en las verificaciones necesarias antes de comprar. Revisamos la documentación disponible, identificamos posibles riesgos y coordinamos el proceso con los profesionales correspondientes para que tomes una decisión informada.

Nuestro objetivo no es solo ayudarte a encontrar una propiedad, sino proteger tu inversión desde el primer contacto hasta la escrituración.

Conclusión

Comprar una casa con adeudos ocultos puede provocar recargos, retrasos y gastos inesperados. Por eso, revisar el estado del predial, el agua, el mantenimiento y la situación jurídica del inmueble debe ser una prioridad antes de firmar.

Una propiedad puede parecer una gran oportunidad, pero la verdadera seguridad está en conocer toda su información.

En Alegra Excellence Property te ayudamos a revisar cada detalle para que compres con mayor claridad, seguridad y respaldo profesional.

¿Estás por comprar una propiedad? Contáctanos y revisemos juntos que tu próxima inversión esté libre de sorpresas.

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